Ist eine Beseitigungsanordnung rechtswidrig, wenn eine notwendige Duldungsanordnung fehlt? Februar 16, 2017

Nein, die Beseitigung ist nur unter Umständen nicht vollstreckbar, wenn sich der Berechtigte, der nicht Adressat der Beseitigungsanordnung ist, dagegen wehrt.

Wann braucht man eine Duldungsanordnung für eine Baubeseitigung? Februar 4, 2017

Die Beseitigungsanordnung richtet sich regelmäßig nur gegen den Bauherrn. Dieser Bauherr kann aber nicht nur der Eigentümer, sondern bspw. auch der Pächter sein.

Um gegen diesen vollstrecken zu können, muss eine sogenannte Duldungsanordnung erlassen werden. Denn ansonsten gibt es ja keine Rechtsgrundlage für einen Eingriff in seine Rechte.

Gibt es einen Anspruch auf Gleichbehandlung mit anderen Schwarzbauern? Januar 25, 2017

Ja. Es kommt nicht selten vor, dass in einem zusammenhängenden Gebiet viele Schwarzbauten entstehen. In diesem Fall muss die Behörde grundsätzlich alle gleich behandeln, also entweder alle Schwarzbauten dulden oder alle zum Abriss zwingen.

Daneben gibt es aber auch die Möglichkeit einer Differenzierung, aber nur nach sachgerechten Kriterien. Es können also auch nur einzelne Baubeseitigungsanordnungen erlassen werden, wenn die Auswahl in vernünftiger Weise vorgenommen wird. Denkbar ist eine Unterscheidung nach der Baugröße oder die Gewährung von Bestandsschutz für ältere Bauten. Insoweit kann also keine Gleichbehandlung mit sachlich anders gelagerten Fällen verlangt werden.

Wann begründet behördliche Untätigkeit einen Vertrauenstatbestands zugunsten eines Schwarzbaus? Januar 12, 2017

Dass ein Nichthandeln der Behörde tatsächlich berücksichtigenswertes Vertrauen schafft, ist eher selten. Regelmäßig wird man bloße Untätigkeit nicht ausreichen lassen, es muss vielmehr ein „qualifiziertes Unterlassen“ vorliegen.

Welche Kriterien können für die Ermessensausübung bei einer Baubeseitigung herangezogen werden? Januar 7, 2017

Wie allen bauaufsichtlichen Entscheidungen handelt es sich um eine sach- also grundstücksbezogene Entscheidung. Persönliche Verhältnisse des Bauherrn sind nicht relevant.

Die Kosten des Baus und der Beseitigung sind grundsätzlich kein Grund gegen einer Beseitigungsanordnung.

Wie kann die Gemeinde das gewählte BauNVO-Gebiet wieter differenzieren? Dezember 30, 2016

Grundsätzlich kann dies nur im Rahmen von § 1 Abs. 4 bis 9 erfolgen, wobei die Grenze aber in der Wahrung des Gebietscharakters liegt. Der Bebauungsplan kann also nicht das eine Gebiet festsetzen, gleichzeitig aber derartige Abweichungen festlegen, dass tatsächlich das gewählte Gebiet nicht mehr vorliegt.

Handelt es sich bei der Frage der Alternative zur Baubeseitigung (Art. 76 Satz 1 a.E. BayBO) um ein Tatbestandsmerkmal? Dezember 27, 2016

Dies ist strittig. Art. 76 Satz 1 BayBO sagt aus, dass eine Baubeseitigung nur angeordnet werden kann, „wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof sieht dies als Tatbestandsmerkmal. Zunächst muss festgestellt werden, dass die Beseitigung der einzige Weg zur Rechtsmäßigkeit ist. Erst danach kann sich die Behörde darüber Gedanken machen, ob eine Beseitigung in Betracht kommt und muss eine Ermessensentscheidung treffen.

Das Bundesverwaltungsgericht versteht diese Einschränkung dagegen als Teil der Ermessensentscheidung. Dadurch ist die Frage nicht mehr gerichtlich voll nachprüfbar, da sie nur bei der Prüfung auf Ermessensfehler eine Rolle spielt.

Wann besitzt ein Schwarzbau Bestandsschutz? Dezember 21, 2016

Ist eine bauliche Anlage sowohl formell als auch materiell illegal, so kann sie trotzdem Bestandsschutz genießen, wenn sie ursprünglich materiell rechtmäßig errichtet wurde. Diese Rechtmäßigkeit muss sich aber über mindestens drei Monate erstreckt haben.

Diese Ansicht der Rechtsprechung könnte sich aber in Zukunft ändern, da sie in der Literatur zum Teil scharf kritisiert wird.

Wann kann eine formell legal errichtete Anlage beseitigt werden müssen? Dezember 16, 2016

Auch bei Vorliegen der notwendigen Genehmigung ist eine Baubeseitigung denkbar, sofern der Bau materiell rechtswidrig ist. Denn viele Normen werden in bestimmten Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft, die Genehmigung kann also von vornherein die Übereinstimmung mit diesen Normen nicht bescheinigen.

Auf welchen Zeitpunkt ist für die Prüfung der materiellen Rechtslage bei der Baubeseitigung abzustellen? Dezember 10, 2016

Die materielle Rechtslage ist für den Zeitpunkt der Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde abzustellen. Sollte sich aber danach die Rechtslage zugunsten des Bauherrn verändern, ist dies bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz zu berücksichtigen.