Wann liegt ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vor?

Ein Bebauungszusammenhang ist dann gegeben, wenn eine aufeinanderfolgende Bebauung vorliegt, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt, ein gewisses städtebauliches Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Nicht ausreichend ist eine Splittersiedlung.

Ein Ortsteil ist dann gegeben, wenn sich das Gebiet auf den Bereich nur einer Gemeinde bezieht. Der Ortsteil endet dort, wo sich das letzte Gebäude befindet, auch wenn das Grundstück sich noch weiter zieht.

Für die Beurteilung ist die momentan bestehende Bebauung, einschließlich zu erwartender Ersatzbauten, jedoch ohne lediglich geplante Vorhaben.

Welche Wege zum formell rechtmäßigen Bauen gibt es?

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet im Wesentlichen vier Verfahrensarten:

  • Verfahrensfreiheit, Art. 57: Hier muss nicht einmal die Baubehörde unterrichtet werden, dass man ein solches Vorhaben ausführt.
  • Genehmigungsfreistellung, Art. 58: Das Vorhaben muss durch Einreichung der notwendigen Unterlagen angezeigt werden, es braucht aber keine Baugenehmigung, sofern die Gemeinde nicht erklärt, dass ein formelles Genehmigungsverfahren stattfinden soll.
  • Vereinfachtes Genehmigungsverfahren, Art. 59: Es werden nur bestimmte baurechtliche Vorschriften geprüft.
  • (Vollständiges) Genehmigungsverfahren, Art. 60: Es werden alle baurechtlichen Vorschriften geprüft.

Der Prüfungsumfang ändert aber nichts daran, dass alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden müssen, um ein späteres bauaufsichtliches Einschreiten zu vermeiden.

Wann ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zulässig?

Im unbeplanten Innenbereich, also in den Teilen des Innenbereichs, für die kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es die Voraussetzungen des § 34 BauGB einhält. Sofern ein einfacher Bebauungsplan besteht, muss das Vorhaben dessen Festsetzungen erfüllen und bzgl. der fehlenden Festsetzungen wird auf § 34 zurückgegriffen.

Geprüft werden muss:

  1. Liegt das Vorhaben wirklich im Innenbereich?
  2. Werden ggf. die Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans eingehalten?
  3. Fügt sich das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 und 2 BauGB in die nähere Umgebung und deren Eigenarten ein?
  4. Wurde eine Abweichung beantragt und kann ihr gemäß § 34 Abs. 3a zugestimmt werden?
  5. Wird auf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse und das Ortsbild geachtet (§ 34 Abs.1 Satz 2)?
  6. Ist die Erschließung gesichert?