Wann hat ein Nachbar einen Anspruch auf Baueinstellung?

Wie bei fast allen Entscheidungen gibt es nur einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Ein Anspruch auf eine bestimmte Anordnung, hier als auf Baueinstellung, ist nur dann gegeben, wenn sich das Ermessen auf null reduziert hat, also nur noch eine bestimmte Entscheidung rechtmäßig ist.

Eine solche Ermesserungsreduzierung ist regelmäßig nur gegeben, wenn das Vorhaben tief in nachbarschützende Normen eingreift und es dem Nachbarn daher unzumutbar wäre, den Bau weiter dulden zu müssen.

Wie wird die Baueinstellung durchgesetzt?

Wird der Baueinstellung zuwidergehandelt, kann die Baustelle gemäß Art. 75 Abs. 2 BayBO versiegelt werden. Baugeräte dürfen beschlagnahmt werden.

Zudem können Zwangsmittel, regelmäßig zunächst das Zwangsgeld (Art. 31 VwZVG), angedroht werden. Dies geschieht häufig gleichzeitig mit Erlass des Grundverwaltungsakts gemäß Art. 36 Abs. 2 VwZVG.

Ist die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens bei der Entscheidung über die Baueinstellung zu berücksichtigen?

Ja, aber nur, wenn das Vorhaben wirklich offensichtlich genehmigungsfähig ist. In diesem Fall wäre es unter Umständen ermessensfehlerhaft, die Baueinstellung zu verfügen.

Nicht notwendig ist aber die vorherige Durchführung einer eingehenden materiellrechtlichen Prüfung. Bedarf diese Frage also näherer rechtlicher Erwägungen oder gar weiterer Nachforschungen, darf allein wegen der mangelnden Genehmigung die Einstellung angeordnet werden.

Was bedeutet es, wenn im Bebauungsplan eines der Baugebiete der BauNVO verwendet wird?

Wird ein Grundstück als eines der Baugebiete des § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichnet, wird die BauNVO insoweit Teil des Bebauungsplans. Weist der Plan also bspw. ein Grundstück als reines Wohngebiet aus, so bedeutet dies, dass Wohn- und Kinderbetreuungsanlagen immer (§ 3 Abs. 2 BauNVO), kleinere Läden und Anlagen (§ 3 Abs. 3) ausnahmsweise und alle anderen Bauten nicht zulässig sind. Die BauNVO wird dadurch also zum Prüfungsmaßstab im Rahmen des § 30 BauGB.

Genügt für eine Baueinstellung die formelle Illegalität?

Ja, bereits formelle Illegalität ist ausreichend, um eine Baueinstellung zu verfügen. Schließlich bedeutet dies nur, dass vorerst nicht weiter gebaut werden darf – ein Eingriff in die Substanz liegt also gerade nicht vor. Die Verzögerung ist gerechtfertigt, da der Bauherr gegen seine Pflicht, vorher eine Genehmigung zu erlangen, verstoßen hat. Ansonsten würde die Baugenehmigung faktisch entwertet.

Wann darf eine Baueinstellung frühestens und wann spätestens verfügt werden?

Dies kann man schon rein begrifflich beantworten: Eingestellt werden kann nur etwas, was bereits begonnen, aber noch nicht beendet wurde.

Allerdings kann man wohl eine Baueinstellung auch bereits dann verfügen, wenn noch nicht mit dem Bau begonnen wurde, aber der Baubeginn unmittelbar bevorsteht. Es wäre unsinnig und formalistisch, wenn die Bauaufsichtsbehörde hier noch tatenlos zusehen müsste, aber im Moment des ersten Spatenstichs sofort einschreiten dürfte.